Trụ sở: Phòng 315, tầng3, Số nhà 33, ngõ 30, phố Hoa Lâm, phường Việt Hưng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
Danh mục
Địa chỉ liên hệ


VPGD 1: Khu phố Đền Rồng, phường Đình Bảng, Từ Sơn, Bắc Ninh.


VPGD 2: 236 Yết Kiêu, phường Hải Tân, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

      




Mail : luatanphu@gmail.com
Web : http://www.anphulaw.com.


0989 851 169.

0904 226 799.
Thị trường Bất Động Sản
© Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
    a. Người công với cách mạng
    b. Cán bộ, công chức, viên chức trong cơ quan hành chính, sự nghiệp, cơ quan Đảng và đoàn thể hưởng lương từ ngân sách nhà nước nước
Thăm dò dư luận
Trong tình hình kinh tế căng thẳng như hiện nay, thu nhập hàng tháng của bạn bị ảnh thưởng như thế nào ?
Giảm sút mạnh
Có giảm đôi chút nhưng không đáng kể
Không bị ảnh hưởng !
Lượt truy cập
001774718
ĐỐI TÁC

Trang chủNghiên cứu & trao đổi
Luật An Phú: Công chứng vẫn yếu hiệu lực pháp lý
Cập nhật :Thứ tư, 30-10-2013
Normal 0 false false false EN-US X-NONE X-NONE MicrosoftInternetExplorer4

1/. Mong muốn hợp đồng công chứng có giá trị pháp lý để thi hành ngay khi một bên vi phạm đã không được đề cập đến khi trình Quốc hội. Không đủ điều kiện thi hành án ngay Sáng 29/10, Quốc hội đã nghe báo cáo về Dự án Luật Công chứng (sửa đổi).

1.1. /Đáng lưu ý là một số đề xuất nâng cao hơn nữa giá trị pháp lý của hợp đồng công chứng đã không được đề cập trong dự thảo mới nhất. Tuy nhiên, quan điểm này không gây nhiều bất ngờ.

Trước đó, tại phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định này đã “bị đập te tua”. Chất lượng đội ngũ công chứng viên còn nhiều vấn đề Đồng tình rằng, đề xuất có thể thi hành án dân sự ngay khi một trong hai bên tham gia hợp đồng công chứng không thực hiện nghĩa vụ của mình, nếu có thỏa thuận, là tiến bộ.

Ông Hà Hùng Cường, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho rằng, quy định như vậy còn giúp giải quyết nhanh hơn các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, nhất là đối với các DN. Qua đó cũng góp phần giảm tải cho công tác xét xử của tòa án. Đồng thời, quy định như vậy cũng phù hợp với thông lệ quốc tế về giá trị thi hành của hợp đồng công chứng.

Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp, tại Tây Ban Nha, vì được thừa nhận là chứng cứ hiển nhiên, các bên khi đã ký vào văn bản công chứng không có quyền khiếu nại về nội dung của văn bản. Vì vậy, văn bản công chứng có giá trị thi hành ngay và tương đương một phán quyết của tòa án. “Nếu một hợp đồng, giao dịch đã được công chứng mà phát sinh tranh chấp, bên liên quan chỉ cần chuyển một bản công chứng đến là tòa án có thể cho thi hành ngay, không cần xem lại hợp đồng, giao dịch gốc.

Với việc mua bán bất động sản, hợp đồng mua bán có công chứng được coi là giấy tờ sở hữu.

2/. Văn bản công chứng được coi là văn bản được cơ quan công quyền xác thực”, ông Cường nói. Tuy nhiên, tại phiên họp Quốc hội này, Chính phủ thấy rằng chất lượng hoạt động công chứng hiện nay còn hạn chế, chưa đủ điều kiện cần thiết để thực hiện giải pháp này, nên chưa quy định trong dự thảo Luật, ông Hà Hùng Cường cho hay.

Tại phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội về nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Nguyễn Văn Hiện đã từng lưu ý thêm về chất lượng của đội ngũ công chứng. “Bộ Công an cho rằng, mở rộng thẩm quyền cho công chứng viên, tổ chức công chứng cần cân nhắc đến giới hạn và lộ trình phù hợp để đảm bảo an toàn xã hội. Nhất là việc công chứng về hợp đồng tín dụng hiện đang phát sinh nhiều vấn đề, làm ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng...”, ông Hiện nói. Đại diện cơ quan thẩm tra Dự án Luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội Phan Trung Lý lại đề cập đến một vấn đề khác. Là trong trường hợp việc cưỡng chế thi hành án phát sinh từ một hợp đồng công chứng sai, hoặc giả mạo, hậu quả pháp lý sẽ không chỉ giới hạn trong trách nhiệm bồi thường của công chứng viên, mà đó còn là trách nhiệm của cả cơ quan đã tổ chức thi hành hợp đồng công chứng.

Giá trị chỉ mang tính thời điểm? Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Quốc hội Phan Trung Lý cho hay, quy định về quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự tổ chức thi hành hợp đồng đã được công chứng là không phù hợp với nhiều quy định hiện hành. Mặt khác, việc công chứng của công chứng viên đối với hợp đồng chỉ có thể bảo đảm tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng và thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ của các bên tại thời điểm hợp đồng, thỏa thuận được giao kết. Theo quan điểm của NHNN, văn bản công chứng có giá trị bắt buộc thực hiện đối với các bên tham gia. Điều này đảm bảo nguyên tắc tôn trọng sự tự nguyện, tự do thỏa thuận, giao kết hợp đồng giao dịch không trái quy định pháp luật của các bên, đồng thời nâng cao ý thức của các bên trong việc phải thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng giao dịch.

Tuy nhiên, cần cân nhắc lại quy định: “Trường hợp các bên tham gia hợp đồng giao dịch có thỏa thuận về quyền được yêu cầu cưỡng chế thi hành nghĩa vụ thì khi một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền được yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền cưỡng chế thi hành hợp đồng giao dịch đó”. Bởi vì, việc xác định một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng không thể chỉ căn cứ theo văn bản công chứng mà phải có những căn cứ chứng minh kèm theo. Cơ quan thi hành án dân sự là cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện đảm bảo bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của tòa án, trọng tài thương mại… được chấp hành nghiêm túc, đúng pháp luật, không có chức năng phân xử.

Nếu quy định như tại Dự thảo Luật thì quyền và lợi ích hợp pháp của các bên rất khó được đảm bảo.

3/. Liên quan đến một khía cạnh khác đang được dư luận quan tâm, đó là công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) để vay vốn ngân hàng.

Mặc dù được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, tuy nhiên, vướng mắc trong vấn đề này đang khiến quá trình triển khai gói hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội gặp khó khăn.

Trao đổi với Thời báo Ngân hàng bên hành lang Quốc hội sáng 29/10, Bộ trưởng Hà Hùng Cường cho biết, sắp tới sẽ báo cáo Thủ tướng cho triển khai thí điểm công chứng với loại hình hợp đồng này. Nhiều ý kiến cho rằng, ý tưởng này hoàn toàn có thể thực hiện được bởi mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để lấy ý kiến nhân dân.

Một trong những nội dung quan trọng nhất của Dự thảo này là đề xuất các nội dung mới nhằm giảm tình trạng bán nhà trên giấy xảy ra tràn lan như thời gian qua. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản HTTTL khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc thực hiện nghĩa vụ thay, nếu xảy ra tranh chấp. Bà Trần Thị Hồng Hạnh, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Vướng mắc ngoài thẩm quyền xử lý của ngành Ngân hàng Trong quá trình cho vay nhà ở xã hội, quy định về pháp lý còn nhiều vướng mắc ngoài thẩm quyền xử lý của ngành Ngân hàng.

Cụ thể, các phòng công chứng đều từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi theo Điều 91, Luật Nhà ở quy định, trong các giao dịch về thế chấp phải có một trong các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Trong thực tế, để đảm bảo cho vay được, các NHTM đã phải vận dụng, nhận thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán. Điều này có thể giải quyết được việc cho vay hỗ trợ nhà ở đối với khách hàng, nhưng lại rủi ro cho ngân hàng về mặt pháp lý.

Khi người vay không trả được nợ hoặc xảy ra tranh chấp phải khởi kiện thì ngân hàng có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp, do không có công chứng. Không nên quy định loại văn bản phải công chứng Luật Công chứng chỉ quy định về tổ chức, hoạt động và thủ tục công chứng, còn hợp đồng, giao dịch nào phải công chứng là do các văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở... quy định. Bởi lẽ, trong quan hệ dân sự, tùy theo từng lĩnh vực, từng thời điểm mà yêu cầu đối với việc công chứng có sự khác nhau. Vì việc quy định các giao dịch nào phải công chứng tại văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở… tạo ra sự linh hoạt, phù hợp yêu cầu thực tiễn về quản lý trong từng lĩnh vực. Cùng với đó, việc để các văn bản luật từng lĩnh vực quy định giao dịch nào phải công chứng tạo điều kiện cho các bên tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch, cũng như công chứng viên nắm bắt được các điều kiện, yêu cầu khi tham gia giao dịch đó, tránh tình trạng xảy ra tranh chấp.

Góp ý của NHNN về Dự án Luật Công chứng Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO TCTD sợ nhận tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL Trên thực tế, việc thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản HTTTL gặp khá nhiều khó khăn, vướng mắc, khi Luật Nhà ở năm 2006 đưa ra hàng loạt quy định phải áp dụng. Cụ thể, giao dịch thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; bên thế chấp phải là chủ sở hữu nhà ở; văn bản thế chấp nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn và không loại trừ bất kỳ trường hợp nào… Bên cạnh đó, nhiều rào cản khác để hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL không qua được cửa công chứng vì không đáp ứng được điều kiện “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật” theo quy định tại Điều 5, Luật Công chứng năm 2006… Chính vì vậy, nếu Luật Nhà ở và Luật Công chứng không được sửa đổi, bổ sung kịp thời, không TCTD nào dám nhận tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL.

Dương Công Chiến

Các tin khác

Các tin đã đưa ngày:   

1
Chỉ dẫn
Luật sư
Hỗ trợ trực tuyến


Góc nhỏ cần biết
Liên kết website
TƯ VẤN TRỰC TUYẾN
Hình sự, Hành chính, Đất đai
Dân sự, Hôn nhân và Gia đình
Thuế, Kế toán, Tài chính
QUẢNG CÁO

       

Liên Hệ Quảng Cáo

Công ty TNHH Luật An Phú

Trụ sở: Phòng 315, tầng3, Số nhà 33, ngõ 30, phố Hoa Lâm, phường Việt Hưng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

Website: http://anphulaw.com  - Email: luatanphu@gmail.com

(04).62570713 – Fax: 62570715

2009 © Copyright by: Công ty Luật An Phú, inc. All right reserved.