Thị trường bất động sản Hà Nội: “Nóng” vùng ven đô

Chuyên gia tư vấn bất động sản, Văn phòng Địa ốc Đại An, Hà Nội Đỗ Đức Chính cho rằng, với mức độ đô thị hóa như hiện nay, phân khúc thị trường bất động sản ven đô tại Hà Nội sẽ sôi động trong nhiều năm nữa, song ông cũng lưu ý nhà đầu tư có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro.

- Theo ông, tình trạng “nóng” đất ven đô Hà Nội trong thời gian gần đây là do đâu?

- Đây là xu thế tất yếu khách quan trong quá trình phát triển đô thị hóa gắn liền với công nghiệp hóa ngày càng mạnh của đất nước. Khi nền kinh tế phát triển, cùng với nhu cầu mở rộng đô thị thì nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, khu công nghiệp cũng tăng theo. Đời sống người dân được cải thiện, nhu cầu có một ngôi nhà thứ hai, một không gian sinh thái nghỉ dưỡng cuối tuần cũng được đặt ra. Trong khi, nhà đất ở khu vực nội thành đã bị quá tải về nhiều mặt nên việc chuyển hướng ra vùng ven là một giải pháp cho nhiều người dân đô thị cũng như các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản hiện nay. Hơn nữa, giá đất vùng ven đô không quá cao, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Vì vậy, đất ven đô không chỉ mở ra cơ hội sở hữu cho các “đại gia” mà cả những người ít tiền khi muốn an cư để lạc nghiệp. Sự sôi động của đất ven đô còn có sự góp sức lớn của “cuộc cách mạng” di dời các trụ sở làm việc, trường học, các dự án chung cư ra ngoài để giảm tải mật độ dân cư và giao thông tại “vùng lõi”.

Đặc biệt, phân khúc này được hâm nóng hơn khi thành phố công bố quy hoạch các đô thị vệ tinh, các định hướng giao thông lớn mở rộng. Động thái này đã tác động trực tiếp đến giá cả và nhu cầu đầu tư tại các khu vực như Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Xuân Mai, Đan Phượng... Thậm chí, ngay cả khi quy hoạch đang còn có sự tranh cãi thì các khu vực này đã có chủ đầu tư nhanh chân lập dự án, khởi động làm cho phân khúc thị trường này càng khởi sắc hơn. Sự hình thành các đô thị vệ tinh cũng là động lực quan trọng thúc đẩy tiến độ của nhiều dự án trong các khu vực này phải gấp rút hoàn thành sau một thời gian dài gần như “ngủ đông”.

- Ông có so sánh gì về “sức nóng” của phân khúc bất động sản ven đô giữa Hà Nội và TP Hồ Chí Minh?

- Đây là hai thị trường lớn trong nước nhưng lại có sự khác biệt đáng kể, không phải lúc nào cũng đồng thuận nhau. Nếu như năm 2009, thị trường nói chung tại TP Hồ Chí Minh rơi vào cảnh ảm đạm thì thị trường Hà Nội lại sôi động và ngược lại. Ở phân khúc thị trường bất động sản ven đô cũng vậy. Hiện phân khúc này tại Hà Nội đang “nóng” hơn bao giờ hết, nhưng tại TP Hồ Chí Minh thì vẫn bình thường.

Sở dĩ có sự khác biệt này là do không phải thị trường đất ven đô TP Hồ Chí Minh không phát triển mà là nó đã đi trước Hà Nội từ nhiều năm nay và đã qua giai đoạn “nóng sốt”. Mặt khác, TP Hồ Chí Minh là địa bàn lớn, phát triển đồng đều trên diện rộng, không cục bộ tại khu vực nào, nhất là cơ sở hạ tầng được liên thông đi các tỉnh lân cận phân tỏa đi khắp mọi hướng. Do đó, phân khúc của thị trường bất động sản ven đô là rất lớn, giá cả cũng được dàn đều ra các khu vực, mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư lựa chọn. Trong khi đó, đất ven đô Hà Nội mới được “hâm nóng” lên trong một vài năm trở lại đây, đặc biệt là từ khi sáp nhập Hà Tây và có chủ trương đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, mở rộng địa giới, giãn dân, khuyến khích các cơ quan, doanh nghiệp, trường học di dời ra vùng ven đô... Và với mức độ đô thị hóa như hiện nay, thì phân khúc thị trường bất động sản ven đô tại Hà Nội sẽ sôi động hơn TP Hồ Chí Minh trong nhiều năm nữa.

- Hẳn vẫn có không ít rủi ro đe dọa nhà đầu tư khi họ đổ tiền vào khu vực ven đô. Dưới con mắt nhà tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, ông nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

- Thực tế, đã có rất nhiều nhà đầu tư do thiếu thông tin, tham rẻ gửi vốn vào các khu vực này nhưng chỉ sau một thời gian ngắn đã lâm vào tình cảnh dở khóc dở cười, bán không được, ở không nổi. Nguyên nhân là do đất có thể nằm trong quy hoạch, có thể đã được đền bù... trong khi mua bán chỉ là viết giấy trao tay, không thông qua cơ quan có thẩm quyền. Những hành vi mua bán này cũng trái với quy định của pháp luật khi rủi ro xảy ra không được pháp luật bảo vệ. Ngoài ra, khi đất ven đô nóng lên, có rất nhiều công ty vội vã ra đời, vội vàng thành lập dự án, xin giấy phép đầu tư sau đó kêu gọi nhà đầu tư góp vốn, bán nhà đất trên giấy, trong khi năng lực tài chính, quản lý hạn chế. Hoặc dự án triển khai chậm trễ, kéo dài thời gian, chất lượng công trình không đảm bảo, lạm dụng vốn... gây ra không ít rủi ro cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, theo Quyết định 33/2008/QĐ-UB của UBND TP Hà Nội chính sách đền bù bằng đất nền (đất ở) khi thu hồi đất nông nghiệp chỉ được áp dụng đối với hộ có đất nông nghiệp và đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không phải là người trực tiếp sản xuất chỉ được đền bù bằng tiền. Ngoài ra, người bị thu hồi tối thiểu 30% diện tích đất nông nghiệp mới được đền bù bằng đất nền và chỉ được giao đất một lần. Khi đã được giao đất nền phải cam kết sẽ không được nhận đền bù bằng đất cho những lần thu hồi sau. Như vậy, những trường hợp đã trót “mua” đất nông nghiệp với hy vọng “đón đầu dự án” sẽ có nguy cơ lỗ nặng do khung giá đền bù đất nông nghiệp thấp hơn mức mua thực tế và cũng không nằm trong diện được đền bù đất nền. Ngay cả những trường hợp người đầu cơ đất ruộng với thỏa thuận chủ ruộng đứng tên để nhận ngầm suất đất dịch vụ cũng không thể thực hiện được; bởi vì người nông dân đã nhận suất đất dịch vụ đối với thửa ruộng họ đã chuyển nhượng thì sẽ không được phép nhận đất dịch vụ cho những lần thu hồi tiếp theo (nếu có). Qua đó có thể thấy, nếu không tìm hiểu kỹ thông tin, chi tiết bản quy hoạch, nhà đầu tư rất có thể gặp phải rủi ro pháp lý, mua phải mảnh đất đã được đền bù để giải phóng...
              
                                       (Do Hải Bình thực hiện)