THẬN TRỌNG RỦI RO VÀ GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Hiện thị trường bất động sản Việt Nam ( TT BĐS) đang thu hút các nguồn vốn khá đa dạng. Quy mô và giá cả trên TT BĐS luôn có xu hướng tỷ lệ thuận với tốc độ các nguồn vốn đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên TT BĐS là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư: cơ hội và rủi ro, cần hết sức cẩn trọng. Thực tế, điều này đã được chứng minh từ nguyên nhân chính gây khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu xuất phát từ thị trường tín dụng (TD) BĐS dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007.

Về TD BĐS, do giá trị lớn, luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng BĐS, nhưng nhờ có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn, nên để tạo ra hàng hóa BĐS mới, chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của BĐS mới để thế chấp vay đối ứng bằng chính giá trị hình thành nên món vay và phải vay từ các nguồn khác: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán (CK) công trình với thời hạn trung và dài hạn… Như vậy TD BĐS là khách quan và hết sức cần thiết. Tuy nhiên, do đặc thù về giá cả, về thời hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi chính sách tài chính, tiền tệ và sức phát triển trồi sụt của nền kinh tế… có thể sẽ dẫn đến những rủi ro khôn lường trong TD BĐS. Tuy nhiên, lúc nào và bao giờ cũng có sự khác nhau về qui mô, về xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm BĐS khác nhau. Không nên đánh đồng mức độ rủi ro tín dụng đối với các nhóm BĐS khác nhau.

Nhân bàn đến các giải pháp phòng ngừa rủi ro cho TD BĐS trong nước, xin giới thiệu rất ngắn gọn về cơ chế dẫn đến tình trạng rủi ro BĐS dưới chuẩn xuất phát từ Mỹ như sau: i) Người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC) chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính căn nhà mua của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục đích: để tự sử dụng một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và “chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng; ii) CTTC “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ đã vay mua BĐS của mình; iii) NHĐT với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng” rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie, Freddie Max và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng của CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy mở rộng thị trường từ 2001 đến 2007; iv) TT BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố 11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng! Và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc phải “ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; CK huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT để cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền từ CTTC; Giá CK đao thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên mệnh giá. Từ đây, hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với người mua CK khắp thế giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và ngày 15/9/2008 – “ngày thứ hai đen tối” !

BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào TT BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của TTBĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng. Vì vậy, một trong những giải pháp vốn cho TTBĐS lại chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu tư ngắn hạn vào TTBĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết. Do thiếu tính công khai minh bạch nên TTBĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các “chiêu” làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ… Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn. Mặt khác, hiện có một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính thức do nhà, đất còn thiếu căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui hoạch “treo”, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp, thậm chí nhiều Tập đoàn kinh tế đã biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS non và/hoặc kinh doanh BĐS ngoài chức năng… Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho TD BĐS.

Về giải pháp vốn trung và dài hạn, trong thực tế cũng phải thừa nhận rằng các nguồn vốn trung dài hạn đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của TTBĐS nước ta đang trong cơn khát vốn. Trong khi đó, một lượng nguồn lực tài chính lớn trong dân đã được “đổ” vào TTBĐS dưới hình thức vốn “nóng” mà bản chất lại là nguồn vốn trung và dài hạn…Vấn đề là phải nhận dạng được các nguồn vốn trung và dài đã bị “nóng hóa” khi tham gia vào TTBĐS Việt Nam hiện nay là những nguồn nào? Đó là các nguồn, gồm: Đền bù đa dạng, huy động vốn trong dân qua TTCK; sử dụng vốn tự có; sử dụng sai mục đích tín dụng ngân hàng…

Trong đó, một trong những “tội đồ” gây bất ổn định và rủi ro lớn trên TTBĐS và lây lan sang TD BĐS chính là sự chênh lệch giá đền bù rất lớn giữa Nhà nước với doanh nghiệp, người dân, giữa “tin đồn” về viễn cảnh tươi sáng của dự án với kết cục tồi tệ của nhiều dự án không sáng sủa như tin đồn. Thậm chí có cả hiện tượng cái gì không mua được bằng “giá” thì sẽ mua được bằng rất nhiều tiền, làm cho nhiều nguồn vốn trung và dài hạn mà sự kìm nén của chủ sở hữu nó đã không chịu nổi, phải “cắt vụn” để chạy xô, lướt sóng. Trong khi nhiều dự án khác lại chỉ là “đền bù hoa lợi”, biến “bờ xôi ruộng mật” trở thành nhà xưởng, nơi lắp ráp, gia công cho nước ngoài, đã vô hình dung biến người nông dân trong nhiều vùng dự án thành người tự nhiên có tiền khá lớn, mang tính dài hạn mà chưa có nghề nghiệp, công việc gì. Một số nông dân ở nhiều vùng dự án bỗng trở thành người trực tiếp buôn bán BĐS không chuyên, chạy theo phong trào, phá giá rồi làm “băng giá” BĐS!

Trong huy động vốn từ dân thì hiện đang phổ biến hình thức huy động góp vốn từ người mua BĐS để dùng và từ các nhà đầu cơ với kỳ vọng kiếm “siêu” lợi nhuận. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng, rất nhiều dự án đã bao gồm cả những yếu tố lừa đảo (gần đây nhất là vụ khu dự án Thanh Hà – Hà Đông), gây hoảng loạn và mất niềm tin cho người góp vốn trung và dài hạn. Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước có Pháp lý buộc chủ dự án phải huy động minh bạch thông qua các công cụ, vật chứng sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ – Đó là các loại giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam kết có công chứng và hoặc CK công trình qua sàn giao dịch chính thức. Nếu các điều kiện tín dụng và quản lý rủi ro TD BĐS không được tuân thủ nghiêm túc, đặc biệt là tuân thủ quy định về thẩm định dự án BĐS, phương án hoàn vốn, định giá vật thế chấp, giải ngân khoản vay theo tiến độ và/hoặc dưới hình thức ngân hàng trực tiếp “chi hộ” theo tiến độ thực tế, thì nguồn tín dụng này rất dễ bị sử dụng như nguồn vốn “nóng” trên TTBĐS. Mặt khác, cũng không thể đánh đồng mọi loại BĐS hay mọi dự án BĐS đều có xác suất rủi ro như nhau, nên không thể “nhốt” chung vào vòng kiềm tỏa như cơ chế “hiệu cầm đồ” mà một số NHTM đang né tránh tín dụng BĐS. Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho TD BĐS là hình thành NHĐT, ngân hàng phát triển (NHPT) hạch toán độc lập trong NHTM và/hoặc liên kết với NHTM để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc CK hóa nguồn vốn cho thị trường. Theo thông lệ quốc tế, cũng như theo tính chất luân chuyển vốn trung và dài hạn nói chung và trên TTBĐS nói riêng, chỉ nên đáp ứng tín dụng trung và dài hạn bằng nguồn vốn có độ dài tương ứng qua TTCK/hoặc qua các cơ chế chuyên nghiệp như NHĐT, NHPT, CTTC, Quĩ đầu tư… độc lập hoặc hạch toán độc lập trong NHTM, mà không nên dựa vào những dịch vụ nên mang tính ngắn hạn của NHTM. Để thực hiện được cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt là giải pháp “CK hóa” tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao, không nên “vơ đũa cả nắm” kiểu “nồi lẩu” nợ TD BĐS như ở Mỹ đã làm những năm 2001 – 2009. Trong điều kiện TTCK Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro TD BĐS chính là: Ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như: NHĐT, NHPT, CTTC… để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành CK BĐS, bảo lãnh vay vốn… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) để phát triển đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên TTBĐS…

Tóm lại: Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa. Việc tạo ra BĐS và hình thành giá BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân tố nội tại như qui luật cung – cầu, qui luật giá trị. TT BĐS là khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam. Vốn cho TT BĐS luôn luôn phải là nguồn trung và dài hạn và thường có tỷ lệ cùng chiều với giá cả và qui mô của thị trường. TT BĐS do không chỉ phụ thuộc vào qui luật giá trị đơn thuần nên nó là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư nói chung và TD BĐS nói riêng, vì vậy giải pháp vốn cho TT BĐS phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hóa. Các công cụ chủ lực để giải bài toán vốn cho TT BĐS là: CK công trình, NHĐT, NHPT, các Quĩ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ yếu tố chứng lý để được sự bảo vệ của Pháp luật nhằm giảm rủi ro và kể cả giải pháp CK hóa nợ BĐS khi các điều kiện hình thành nên BĐS đó đủ tiêu chuẩn./.

                                                                                  TS. NGUYỄN ĐẠI LAI
                                                 SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM